Study of Japan Real Estate Law

文 | 谈军一 朱忆茜

　　近年，国际投资者对日本楼市前景看好，并呈现出浓厚的投资兴趣 ，其中包括各路中国投资者。本文就中国投资者投资日本房地产的现状、商业逻辑，以及日本的不动产法律做简要的介绍。

　　一、投资日本房地产的现状

　　2014年，海外法人收购日本不动产的总金额达到9777亿日元，这一数字是上一年度的3倍左右，创下了2005年以来的最高值。海外投资者对投资日本房地产热情高涨，大型的商业地产收购案比比皆是。比如，2014年2月，新加坡的凯德商用以132亿日元的价格收购了日本东京的La Park Mizue购物中心、大阪的Izumiya Hirakata购物中心和神户的Coop Kobe购物中心各73.71%的股权，随后又在同年7月27日，以228 亿日元的价格从日本私募基金公司Tiger Eye Realty有限公司手中收购了日本东京的一家购物中心Olinas Mall。再比如，2014年11月，美国的黑石集团以超过1900亿日元的价格收购了通用电气旗下的日本住房不动产业务。

　　但在投资日本房地产的海外投资者中，中国投资者最为抢眼。2015年8月，一名中国个人投资者以6.9亿日元和6.8亿日元的现金接连买下了两栋东京的相邻新建房屋，经日本媒体报道后引起不小震动。

      虽然中国投资者投资日本房地产近几年才兴起的，但是投资十分活跃，购买力巨大。目前，对日进行不动产投资的中国投资者主要有两类：一类是富裕阶层及部分中产阶级个人投资者，另一类以房产相关民营企业、投资型基金为主的机构投资者。

      关于个人投资状况，根据相关机构数据显示，2014年中，至少有360亿日元的个人资金进入日本房地产市场，而2015年前三个月即达到了111亿日元。

　　关于机构投资，最为典型的是复星集团收购案。2014年5月，复星集团从一家日本私募股权投资公司手中收购了总部位于东京的不动产管理公司IDERA资产管理公司98%的股权。IDERA是一个投融资与资产管理的一体化平台，管理资产超过1600亿日元，其中包括办公楼、居住用房和不动产基金等。同年8月，复星集团通过IDERA完成了对位于东京品川的大型写字楼“海堡广场花旗银行中心”的收购。该写字楼共25层，复星集团拟通过对外出租实现盈利，而该项目的资产管理也将由IDERA负责。据悉复星集团将通过IDERA这个平台继续在日本收购此类大型房地产项目，并计划通过该平台进军东南亚。

       另外，值得一提的是，中国主权财富基金——中国投资有限责任公司在2015年2月，以超过10亿美元的价格从森信托株式会社手中收购了东京地标建筑目黑雅叙园。目黑雅叙园酒店以婚宴厅闻名，是东京著名景点之一，每年都有大量游客来访并入住。

　　二、投资日本房地产的商业逻辑

　 　中国投资者自信满满大举进军日本房地产，这其中的商业逻辑如何理解呢？

      观察中国投资者投资日本房地产的项目不难发现，机构投资者（包括部分个人投资者）的投资项目主要以旅游地产为主。这是由于近年来日本旅游市场大热，每年有大批中国游客涌入日本观光和购物，日本的酒店业需求大增。于是，一些国内的房地产企业或金融机构便将目标对准了这些到日本旅游的中国人。比如上文中提到的中国投资有限责任公司收购目黑雅叙园酒店的项目，其目标客户便是这些赴日旅游的中国游客。可以说，投资日本房地产一定程度是因为看到了境外旅游消费这片蓝海。

　　而对于个人投资者来说，东京、大阪中心地带的住宅项目则是他们的首选。他们投资日本房地产除了财富保值增值，某种程度还有追求生活品质、子女留学计划、享受医疗保险等内在需求。同时，相较于在美国、加拿大、英国购房，在日本购房有着来往便利，以及气候、饮食习惯相宜等诸多天然优势。

      值得一提的是，在日本购买房产并不能直接获得签证，更不能直接移民，但是，通过购置房产并以房产管理为名投资设立公司，进而获得经营管理签证的方法还是有的，原则上，经营管理签证续签5年后可申请加入日本国籍，10年后可申请永住权。

　　事实上，价值发现和升值空间正是中国投资者投资日本房地产的基本动因。

     日本在20世纪90年代时曾经历巨大的房地产泡沫时代。21世纪初，日本房地产泡沫破灭，房价持续大幅下落。目前，日本的住宅价格还不到泡沫时期的一半，大概与还未产生泡沫的30年前的房价水平持平。加之日元贬值的影响，日本的商业地产价格处于历史低位。以上文提到的复星集团收购“花旗银行中心”大楼为例，收购价格在120~130亿日元左右（当时约合人民币7.2~7.8亿元），而这栋25层的写字楼的建筑面积大约为28954.48平方米,算下来，每平米的价格大约只有25900元人民币。

      根据相关机构的数据显示，目前东京的住宅均价大概在100万日元/平方米左右（约合人民币5.3万元/平方米），整体的房价水平与上海非常接近,但是，在日本买房并不算公摊面积，得房率100%，而且出售房屋一般为精装修房。

　　同时，东京已成功申办2020年奥运会，根据以往其他国家举办奥运会的经验来看，“奥运经济”将极大地推动奥运会举办城市房地产行业的发展。目前，日本包括酒店、写字楼、公寓等在内的不动产价格已经开始明显上升，从日本交通省公布的数据来看，日本2015年1月份的房屋价格指数为103.8，比去年1月份同比增长2%，其中，京阪神地区的房屋价格指数为106，同比增长2.2%，东京都地区房屋价格指数为107.2，同比增长3.8%。

      当然，租赁回报也是重要因素。 投资者若在日本购入住宅，可通过出租来获取收益。据相关数据显示，东京都内有60%的人口租房居住，因此房地产租赁市场很大。并且，日本的租金回报率较高，可达6%～12%。

　　需要看到的是，对于许多致力于国际化发展的中国房地产企业来说，投资日本房地产还有更高大上的目标，也就是国际化经营战略、资产全球配置。其中比较具有代表性的便是上文中提到的复星集团，在收购日本IDERA资产管理公司之前，复星集团已经在伦敦、纽约、香港布局，收购日本IDERA，使得复星集团在全球4个金融核心城市均拥有了项目，标志着其国际化战略投资第一轮布局的完成。对于中国房地产企业来说，投资日本房地产除了可能获得可观的投资回报之外，还能深度借鉴发达市场的先进经验，这对于中国房地产企业增强自身在国内房地产市场的竞争力，完成国际化战略布局，实现企业价值的提升无疑具有推动作用。

　　三、日本的不动产法律

　　投资日本房地产，对于日本的不动产法律不可不知。

　　1. 不动产的权利

　　（1）土地所有权

　　日本法律承认个人或法人对土地的所有权。全国私有土地占总面积的65%，国家和地方政府拥有的土地只占35%。日本《民法》第207条规定：“土地所有权于法令限制的范围内，及于土地的上下。”因此，在日本，个人或法人可以购买土地成为土地的所有权人，并在法律规定范围内在土地上建造建筑物。通常，在日本出售房产时连同土地所有权一起出售，比如上文提到的复星集团收购“花旗银行中心”大楼的案例，复星集团以120亿日元收购的不只是这栋25层建筑的所有权，还包括这栋大楼所在土地的永久所有权。

　　（2）登记制度

　　日本房地产登记依据日本《民法》和《不动产登记法》两项法律，分为土地登记和地上建筑物登记，登记的内容包括不动产的所有权、地上权、永佃权、地役权、优先特权、质权、抵押权、租赁权、开采权等权利。

日本的房地产登记具有严格的法律意义，不动产只有通过登记才能享有法律上的权利。日本房地产登记管理机构隶属于政府的法务省，负责不动产登记的“登记官”，必须通过日本的司法考试合格后才能被录用，并由地方法务局长正式任命。

　　2.不动产的用途

　　与中国出让土地使用权时直接规定单一的土地用途不同，日本采取土地使用分区管制制度，国家通过区分城市的功能区域规定区域内的土地用途，明确土地使用条件，但是这种用途并非是单一的，以近邻商业地域为例，该区域内的土地可以用来建造住宅、店铺、办公楼、酒店等，也就是说，如果投资者在该区域内购买了土地，可以建造以上各种建筑物，如果投资者在该区域内购买了一栋住宅，也可以改建成办公楼、酒店等。

　　3.不动产的交易

　　（1）对期房交易的限制

　　根据日本《宅地建筑物交易法》第36条的规定，在宅地或建筑物尚未建设完成之前，若该工程未得到相关法律所规定的许可，则不能签订买卖该不动产的合同。该规定旨在保护不熟悉不动产交易的普通消费者的权益，降低相关金融风险。

　　（2）对土地价格的限制

　　《地价公示法》第2条规定，土地鉴定委员会每年公示根据国土交通省令确定的标准地的正常地价。日本《国土利用法》规定，都道府县知事会在其辖区内，指定从事土地投机买卖或有从事土地投机买卖可能的区域，以及地价飙升或存在飙升可能的区域为规制区域。在一定期限内，若要签订转移、设定、变更规制区域内土地的所有权、地上权或者其他权利的合同之时，当事人必须获得都道府县知事的许可。许可审查事项的其中一项便是土地对价，土地对价需与土地鉴定委员会公布的正常地价相当，否则交易将无法获得许可。

　　（3）不动产的瑕疵担保责任

　　根据日本《民法》第566条第3项、第570条以及《宅地建筑物交易法》第40条的规定，房地产开发商自不动产交付之日起，承担2年的瑕疵担保责任，该条款为强行规定，如果合同的瑕疵担保责任的条款违反该规定，则视为无效。

　　需要注意的是，根据日本《住宅质量法》第94条的规定，如果所购房地产为新建住宅，房地产开发商需对房屋的的承重构造以及防雨部分承担10年以上的瑕疵担保责任。另外，根据《住宅瑕疵担保履行法》的规定，为了确保房地产开发商切实履行住宅的瑕疵担保责任，房地产开发商必须加入保险或者到法务局的的托管所缴纳保证金。

　　4.不动产的租赁

　　日本的不动产租赁权利分为借地权和借家权，二者分别对于土地租赁和建筑物租赁中承租方和出租方的权利和义务作出了规定。关于借地权的存续期间和更新问题，《借地借家法》第3条、第4条、第5条规定，借地权的存续期间为30年，若合同约定期间超过30年，则以合同为准；借地权设立后第一次更新为20年，此后的更新为10年，若合同约定期间超过该年数，则以合同为准；借地权存续期满后，若在土地上建造了建筑物的，承租方要求更新的或者未请求更新但继续使用土地的，则视为与先前的合同条件不变进行更新，除非出租方及时表达异议且有正当理由。关于借家权更新问题，根据《借地借家法》第26条的规定，订立固定期限的建筑物租赁合同之后，若在合同期满前1年到6个月间当事人未向对方作出不再更新或变更条件的通知，则视为与先前的合同条件不变进行更新。另外，《借地借家法》还规定，违反该法规定、对承租方不利的约定无效。　

　　5.不动产的税负

　　根据日本相关税法的规定，在购买不动产时，要缴纳不动产取得税，土地的不动产取得税为评估价格一半的3%，住宅的不动产取得税为评估价格的3%，住宅以外的建筑物的不动产取得税为评估价格的4%；到政府部门登记备案要缴纳产权登记税，土地的产权登记税为评估价格的1.5%，建筑物的产权登记税为评估价格的2%；还需根据房屋价格缴纳200日元到60万日元不等的印花税。

　　持有不动产，每年需缴纳不动产市值1.4%的固定资产税以及0.3%的城市规划税。

　　如果投资者想转手卖出不动产，则需要缴纳所得税和住民税。不动产在购入后5年内转让的，需缴纳30%的所得税和9%的住民税；超过5年后转让的，则需缴纳15%的所得税和5%的住民税。若投资者为法人，公司的注册资本在1亿日元以下时，法人所得金额在800万日元以下部分法人所得税按15%的税率计算，800万日元以上部分按23.9%计算；公司的注册资本在1亿日元以上时，法人所得税按法人所得金额23.9%计算。法人住民税因地而异，标准税率为3.2%，限制税率为4.2%。

　　另外，对于日本的赠与税和遗产税需要特别注意。首先是赠与税，以4000万日元（约合人民币208万元）的房产为例，若赠与给直系亲属，税率为50%，应缴税额为1585万日元（约合人民币82万元）；若赠与给直系亲属以外的人，税率为55%，应缴税额为1800万日元（约合人民币94万元）。其次是遗产税，假设被继承人在日本拥有2亿日元（约合人民币1040万元）的房产，由妻子和两个孩子继承，根据日本遗产税计算方法，总共需缴纳遗产税1350万日元（约合人民币70万元）。遗产数额越大，税率就越高，若个人继承遗产数额达到6亿日元以上，税率高达55%。

　　6.不动产的质量

　　日本《建筑基准法》对于建筑物的抗震性、消防措施等都进行了严格规定，日本的建筑技术水平较高，建筑企业也普遍诚信敬业，房产质量应该值得信赖。

　　但是，也有例外。2005年，东京、长野、静冈等地共36栋高层建筑物被查出抗震数据造假、偷工减料，这些建筑绝大部分的抗震强度只有规定的50%以下，最低的只有26%。36栋高层建筑物中既有公寓也有饭店，均由千叶县姐齿建筑设计事务所的一级建筑师姐齿秀次设计，因此该次建筑造假事件也称为“姐齿事件”。无独有偶，2015年，日本著名公司旭化成集团旗下的一家建材公司被爆出施工数据造假问题，该建材公司参与建设的一栋位于横滨的公寓楼地基打桩工程存在极大问题，有8根桩子没有抵达坚固地层，造成公寓楼倾斜，公寓楼走廊上的扶手比通过连廊连结的另一幢楼扶手低2.4厘米。

　　7.不动产的保险

　　日本实行地震保险制度，根据日本《地震保险法》的规定，政府对于保险公司承担的地震保险责任进行再保险，即政府以再保险的形式承担一部分保险金的支付义务。加入地震保险之后，如果由于地震造成不动产损坏，投保人将会得到一笔地震保险金。在日本，地震保险、火灾保险等的加入是完全自由的，并没有法律的强制规定。但是，如果要加入地震保险的话，必须要同时加入火灾保险。

       （作者：谈军一，国浩上海办公室合伙人，朱忆茜，国浩上海办公室实习生）